商业地产轻资产运营模式下的财务绩效评价研究以大悦城地产为例

来源: 未知 作者:paper 发布时间: 2020-04-29 21:43
论文地区:中国 论文语言:中文 论文类型:会计论文
在当今商业地产行业,目前国内许多城市已经出现了商业地产新增供应过 剩、项目高同质化的情况,市场竞争的激烈性以及以前的重资产模式下商业地产 初始运行金额大、成本费用高
摘 要
在当今商业地产行业,目前国内许多城市已经出现了商业地产新增供应过 剩、项目高同质化的情况,市场竞争的激烈性以及以前的重资产模式下商业地产 初始运行金额大、成本费用高、投资回收期很长,资金需求量大的特点使得大多 数企业盈利增长乏力。没有改变就没有商机。商业模式以前重资产模式的转变已 经成为了必不可少的一步。本文介绍的大悦城地产之所以能够在商业地产的洪流 中占有一席之地,是因为转型后的轻资产运营模式对其财务绩效还是产生了一定 的促进和改善作用。
该文主要围绕商业地产轻资产运营模式下的财务绩效评价情况这一中心进 行了文献分析与整理,在介绍了轻资产概念,绩效的相关评价方法,轻资产运营 模式理论基础之后,通过对转型前后的数据变化,以及呼应第二章的轻资产运营 财务特征概念,对大悦城地产转型前的重资产模式和转型后的轻资产模式进行了 分析,发现其转型前存在着三点主要的财务问题。随后,通过财务指标分析法、 EVA评价分析法、沃尔评分法从纵向和横向两个维度将轻资产运营模式对财务绩 效做了分析和评价,发现从2016年起,各方面财务绩效指标都在朝积极的方向 发展,正好与2015年末大悦城官方宣布进军轻资产时间相吻合,从某一方面印 证了运营模式的转型对财务绩效还是有一定的作用。同时,总结了大悦城地产取 得财务绩效提升对同行业的转型启示,并根据之前分析发现的轻资产运营带来的 问题和不足提出了相关建议。最后得出了研究结论,其一,轻资产运营模式是现 在经济环境下的大势所趋,日后随着经济环境的改变,相应的模式也要进行调整。 实行轻资产是充分条件,不是必要条件。其二,轻资产运营模式对商业地产企业 财务绩效有着许多正面影响,同时也存在着本身运营模式的特质问题。总的来说, 对我国商业地产的发展还是起到了一定的促进作用。
1引言
1.1研究背景及研究意义
1.1.1研究的背景
房地产开发较早的地区,经营活动过程中的关键资源是土地,首先是向银行 融资取得巨额贷款之后,出钱拍得土地所有权,然后购得城市核心区域开发权并 进行项目建设,在项目建设符合预售政策后进行早期的销售,通过预售使现金快 速回笼一部分之后,再将这部分现金投入下一项目之中,以此形成循环链条,促 进企业得发展,获得经济利益,概括的说,这种以重资产为核心得运营模式是以 高利率,高风险,高杠杆,高负债获取利差。
商业地产较传统地产来说看似夺目,但光鲜的外表外表下潜伏着危机,比如 项目高同质化竞争激烈,运营模式存疑和资金问题一直无法得到有效解决,特别 是资金的补给在运营中最为关键。要想迅速扩张规模,没有资金的强有力支持是 很难做到的,所以资金沉淀的减少是必经之路,充裕的现金流才是其有力的保障。 种种原因下,轻资产就成了争相选择的战略方式。“轻资产”战略的核心竞争力 是在外界资源的助力下,自身资本投入不再占主导地位,剩下所需资金来源范围 较广比如战略投资方、地产开发基金、物业开发基金等多种方式;战略重点放在 供应链金字塔顶尖,从而对企业的盈利能力有促进作用。简单地说,就是以小博 大。
大悦城地产在2015年末宣布进军轻资产,在2016年12月便开发和建造了 天津和平大悦城,并声称在未来5年内迅速扩张,争取迅速的开出20到30个大 悦城以扩大市场规模。2017年以来,前有万达和大悦城做出的轻资产转型之后, 后续其他许多房地产开发商也宣布要走轻资产运营的方法,中国银泰、红星美凯 龙等都在准备逐渐摸索转型轻资产。大悦城的转型无疑是在商业地产行业有很大 影响的的,作为我国商业地产有代表性的品牌商,为了能更好的为其他同行借鉴 其经验和教训,有以下几个问题亟待解决:重资产模式下到底容易存在着哪些问 题?轻资产模式又会为企业带来怎样的财务数据变化?轻资产模式下的财务绩 效评价结果如何?中国商业地产运营模式的转型是否有意义?针对对大悦城的 转型后分析,如何结合已有的问题提高其财务绩效?本文主要根据大悦城进行轻 资产运营模式的转型案例,结合已有的相关理论基础,将上述问题进行一一分析 与解答。
1.1.2研究的意义
一个城市的发展离不开商业体系的进步,商业地产扮演了及其关键的角色。 传统商业地产重资产运营模式融资成本高,一旦资金链断裂那么企业就无法健康 发展。商业地产的发展潮流就是往轻资产转变,为了使商业地产行业能够优化发 展,通过分析轻资产模式对财务绩效的影响,给商业地产行业如何选择适合自己 的道路做一个指引和参考。
科学意义:根据笔者对相关轻资产文献的归类研究,发现现有的角度多是从 战略方向、投资方式、项目决策等方面进行,很少有结合财务理论知识,探讨轻 资产运营模式能直观的为企业财务绩效带来何种影响。本文便从此角度,以大悦 城地产转型轻资产运营模式为案例进行研究。理论上,希望能充实如何将轻资产 做的更好的方法,开阔轻资产实现的途径。同时,结合财务管理中的财务指标分 析法、EVA分析法、沃尔评分法、层次分析法等,从纵向和横向角度对大悦城财 务绩效进行有效评价,以便为后续的轻资产模式优化提供理论支持。
实践意义:为了更好的指引同行的转型发展,本文分析了大悦城重资产模式 下的财务相关问题,同时也提炼出了大悦城轻资产模式下的财务特征,前后对比 变化,更能直观的表现出转型是否有一定的效果,并对转型前后的财务绩效状况 做对比评价,能通过清楚的看出前后数据变化情况,让同行业看出轻资产转型带 来的改变点在哪,核心目的就是希望能通过该案例为财务管理作出案例分析支 持,通过不断地实践磨合以促进我国商业地产行业的稳健发展。
2相关概念与理论基础
2.1轻资产运营模式的相关概念
2.1.1轻资产运营模式介绍
轻资产运营的重点在做轻资产,首先,选择一条凸显自身优势的业务线。寻 找优质项目资源,结合自身实际情况来作出选择。住宅底商或者纯商业综合体以 及写字楼、酒店等等。其次,根据自身核心优势来定位自己的价值链优势,依托 基础的流程,找到最具有商业价值的链条,寻找自己在哪一块中最具有竞争力, 是开发还是销售,是运营还是管理。最后,资本资源整合,随着产业链延伸,对 效率优势的追求就更急需扩大了,不再是自建自售自营的长周期过程,对资金流 的要求也就更快了,资本杠杆应运而生。比如在基金、证券化、债券等多种平台 式进行有效的融资。

3大悦城地产转型前后运营模式分析
3. 1案例公司介绍
大悦城地产有限公司是中国综合排名前十的商业地产运营商,业务内容集中 在地产开发、以及地产运营,是一家主要从事地产业务的香港上市投资控股有限 公司,股票代码为(HK 00207)o公司的运营规划分为四部分,其一是专做物业 投资,比如通过收取租金的方式对商业体进行租赁,其二是专做物业开发和土地 的改造,比如先拿地后进行建设开发,其三是涉足酒店行业,对酒店进行管理和 运营,其四是专做物业管理。业务方向以及范围主要专攻在国内开发建造、销售、 运营、出租大型综合管理体和商业物业。大悦城综合体的功能对城市化发展起到 了促进作用,通常综合体是一个城市的地标建筑,是城市发展的中流砥柱。其最 终控股股东是中粮集团有限公司,中粮集团已经连续入围多次世界五百强企业, 2017年在权威官方发布的中国企业500强中,排名28。也是受中国中央政府管 理的为数不多的国有重要骨干企业之一,是同行业的标杆。中粮旗下的商业地产 就只有大悦城地产,是中粮重点扶持对象,大悦城从中借助中粮集团的力量,获 得了不少有利帮助。
3.2转型前重资产模式
以拥有土地资产为核心或开端,在2016年之前,大悦城一直以拿地-开发- 建设-出售的模式进行运营,和传统的地产行业一样,重视土地储备,专注点在 如何降低拿地的价值,可以将地产价格卖的更高,土地一旦增值,利润就会上升, 同时对固定资产的大规模投入,大幅购买设备,购买施工材料以及建造厂房,会 产生相应的规模经济效益。
房地产开发商参与操作整个过程,不论是建造还是商业体的出售、出租、物 业、运营,所有都是大悦城自己亲力亲为,自投自建自营。首先建造一个大悦城 综合体,周边同时也都做一些相关配套,通过写字楼、大型商超、住宅底商这些 项目产生聚集效应吸引更多的人流量,人流量带来的经济效益又转而去投资企业 的项目。由于房地产开发商全盘操作,会导致其自有资金的严重不足,项目太多, 但是手里资金,资源,能力有限,资金回笼周期一旦拖长,资金无法有效及时变 现,沉淀的资金池会越来越大。
商业体选址由于受土地成本的影响,多选在城市新区,而不是城市中心地段。
周边地段低价相对城市中心地段来说较低,需要等周边环境配套都齐全之后,才 能获得较大的经济增值,所以也会导致投资风险较大。商业体从开发到开业的整 个流程时间大约在两到三年左右。更主要的是。投资回报周期也相应较长。建成 速度非常缓慢。
3.3大悦城重资产模式下的财务问题
3. 2.1获利能力急剧下降
根据对大悦城2013年到2015年的净资产收益率走势分析,如图3-1所示:

图中数据来源:由大悦城地产2013-2015年官方年报数据整理
净资产收益率是与所有者的关系密切相关,出发点是所有者的利益,通过对 该指标的分析来判断,来评价自有资本获得净收益的能力。根据图3-1可知,大 悦城地产14年到15年发生了急剧下降的趋势,说明所有者权益这块的获利能力 有了很大的下滑。究其原因,是因为商业地产竞争压力逐年上升,同质化明显, 供应远超过同期的需求,市场的空置率不断上升,去库存压力很大。
3. 2. 2现金流急剧下降

图中数据来源:由大悦城地产2013-2015年官方年报数据整理
根据上图可以看出,自2013年到2015年期间,大悦城地产的现金流在不断 减少,从2013年的79. 41亿元到2015年的32. 09亿元,减少了 47. 32亿元。现 金及现金等价物通常是指持有周期不超过三个月,便于在市场上流通买卖,变现 能力较强,流通速度较快的投资。比如从购买之日起,3个月到期的债券投资等。 迫于重资产模式对现金流的使用及限制较高,大悦城地产的现金流逐渐下降,现 金流短缺,意味着流动资产比重下降,企业的偿债能力也会随之下降。
4大悦城地产轻资产运营模式前后财务绩效纵向分析
一个企业在运营模式上进行了改革之后,作为财务工作者,关心该模式是否 对经济利益产生积极影响,作为股东,关心的是改革后的运营模式对财务绩效的 整体影响。那么转型之后的运营模式达到了怎样的财务效果,与转型之前相比又 怎样的显著变化,转型前、转型初、转型后的经济收益有怎样变化,是否给股东 财富带来了增加,是否对企业发展有促进作用,转型后企业在同行业中水平如何, 这一系列亟需解决的问题都要围绕着财务绩效评价而进行。大悦城从转型到现在 也才两年的时间,一个模式的成熟要经过时间长久的检验,从财务绩效的角度更 能较为直观的看到该模式是否有效。随着大悦城地产公布2017年年报的落幕, 从大悦城地产2015年底改革现有的重资产运营模式转型轻资产运营模式以来, 一直在不断的循序渐进,不断的摸索适合自己的路线,至今仍在改善探索。本文 主要结合2015-2017年大悦城财务数据,其中2015年是属于转型前,2016年是 转型的起步阶段,到2017年则稍能看出些成效,通过这三年的数据对比,运用 基础财务指标分析和EVA值的计算分析出大悦城商业地产转型轻资产运营模式 财务绩效。
5大悦城地产轻资产运营模式下财务绩效横向分析
5.1沃尔评分法基本步骤
运用改良后的沃尔评分法进一步计算分析大悦城的财务绩效最终得分,并通 过与同行业平均值的对比,分析出大悦城地产在实施了轻资产运营之后在同行业 之间对比的财务绩效状况,看大悦城地产改变运营方法后在行业内综合绩效评分 如何。
沃尔比重评分法的基本步骤如下:
(1) 选择评价指标并分配指标权重;
(2) 确定各项比率指标的标准值,即各该指标在当前经营状况下的最优值;
(3) 计算企业在一定时期各项比率指标的实际值;
(4) 通过实际分数二实际值*标准值X权重的公式,形成评价结果。
5.2沃尔评分法分析过程
沃尔评分法在理论上是假设所有的指标都较为均衡正常,结合现实运用还是 有着由于实际情况如某一指标偏差较大,计算出的评分过高或过低的问题。这样 容易导致无法将评分设置在一个合理对比的区间范围之内。体现在在实际计算 中,如果某一指标异常高,远超过最优值,那么调整分也随之上升,相应的最终 评分就会非常高,总计的分数大于100分就很有可能是由于某单一指标造成的, 评判就会有失公允。如果某一指标异常低,同理,算出的结果也有可能无法作为 整体的评价结果,较为片面。
结合本文想横向评价大悦城地产财务绩效目的,首先将表中财务比率的标准 值由企业最优值调整为本行业平均值,以便于实际值和行业平均值比较,其次设 定评分值的上限(正常值的1.5倍)和下限(正常值的一半),具体公式如下:
综合得分二评分值+调整分
调整分二(实际比率-标准比率)一每分比率
每分比率二(行业最高比率-标准比率)三(最高评分-评分值)
也就是说,假设正常的评价值为100分,那么评分值得上限应该是150分,其下 限是50分,最后通过观察计算出来的综合得分是多少,来判断该企业的财务绩 效状况如何。低于100分的,财务绩效状况还有待加强,高于100分的,说明财 务绩效状况水平较高。
6大悦城轻资产运营启示与建议
6.1大悦城轻资产运营模式转型启示
6.1.1管理水平是运营的核心
大悦城地产公司和同质地产商相比,发挥了其具有企业特色的优秀管理水 平,对项目的规划定位以及管理运作都是同行业中的佼佼者。大悦城轻资产运营 的一条线路就是借助外部资源把项目拿下,结合自身优势为项目提供后续管理, 以获取经济利益。良好的管理水平适合运营的核心。相比之下,我国其他商业地 产商虽然在初始拿地开发环节都各有所长,但大部分在管理能力上还有待加强。 大部分都是卖完就走的思想,对后续的运营并不重视。因此,想要企业获得长久 的发展,获得持续的收益,地产商们不仅在项目开发方面有绝对优势,在管理服 务能力上也应该有待加强。我国商业地产企业可以先尝试轻资产运营,寻找较好 的合作对象,构建自己的运营框架,然后进行具体的规划和实施,结合“价值链” 理论,轻资产运营实则有助于企业找到自身所长,有助于企业着力打造自身的核 心竞争力,有利于培养自身的管理水平,通过良好的管理,获得更多的收益。
7结论和不足
7.1结论
商业地产的快速发展时代已经过去,留存下来的也会面临许多诸如投资回报 率低,净利润急剧下降等许多问题。因此,大势所趋下,商业地产也应该考虑转 型。
通过上文的分析和阐述,本文得到了以下结论:
第一,目前情况下选择轻资产的原因是如今单靠资产的升值是比较缓慢的, 不足以弥补产生的资金成本,现金流严重不足,受困于单一项目时间过长,企业 必须想办法摒弃资产本身的升值价值,选择其他方面入手,才能实现盈利,轻资 产就营运而生。
因此,站在现在的经济角度,我国商业地产有必要由重资产模式向轻资产模 式转型。但并不是说所有的商业地产都应该采取轻资产运营模式才能获利,每个 企业的自身环境不同,是否适应轻资产,又是否能把轻资产能做好,都是要提前 考虑好才能进行转型。
第二,轻资产运营模式对我国房地产企业财务绩效有着重要影响。通过本文 纵向和横向对财务绩效的分析,以及出现转折点时间上的吻合,可以清楚的看出 大悦城现有的转变与其轻资产转型有很大关系。高栋(2013)说到,商业地产企 业的轻资产扩张,未来将成为趋势,轻资产模式有助于兑现商业地产价值,企业的 投资回报率非常可观,也就是资产管理R0E很高,公司资产管理利益的最大化, 正是商业地产价值的兑现过程丽。具体来讲,商业地产轻资产运营为企业带来了 积极的影响:资产周转率提高了,现金储备也增多了,利润上升了,收入增加了, 融资成本降低了;同时也存在着些负面影响:销售费用与销售成本逐年上升,现 金流较多会产生一定的闲置,扩张较快,要求管理能力水平也要随之与日俱增, 否则就会有潜在的崩盘危机。而且在短期之内也会给盈利质量带来下降,随着盈 利点的转移,也许日后逐渐还是能够保证盈利的稳定。