东莞市房地产市场调控研究

来源: 未知 作者:paper 发布时间: 2020-04-12 20:35
论文地区:中国 论文语言:中文 论文类型:MPA论文
摘要 3 ABSTRACT 4 1 绪论 1 1・1课题背景与选题意义 1 1.2国内外文献综述 3 2东莞市及其房地产市场的现状 11 2.1东莞市概况 11 3东莞市房地产市场调控政策 13 4评价东莞市房地产市场调控政策
摘要 3
ABSTRACT 4
1 绪论 1
1・1课题背景与选题意义 1
1.2国内外文献综述 3
2东莞市及其房地产市场的现状 11
2.1东莞市概况 11
3东莞市房地产市场调控政策 13
4评价东莞市房地产市场调控政策及其存在问题 19
4.1东莞市房地产市场调控政策的亮点及其分析 19
5东莞市房地产市场调控相关政策完善 25
5.1优化差异化调控管理,健全房地产调控政策 25
1 •绪论
课题背景与选题意义
1.1.1课题背景
作为我国国民经济发展的支柱性产业一一房地产,它的一举一动都会对我国 市场经济的发展产生深远的影响。随着我国房地产市场的持续发展,房地产市 场快速升温发展能带给所在地区和国家经济发展巨大的推动作用的同时,房地产 市场不合理波动、房地产价格虚高等问题,也随时会给我国国民经济带来毁灭性 的影响。我国房地产市场起步较晚,房地产市场历程较短,如果任由房地产市场 自由发展,房地产自身调整的滞后性,对国家经济及社会发展造成巨大伤害,这 是在世界各地的经济发展历史中都有着较为深刻的市场案例。例如20世纪30 年代的世界经济危机爆发的重要诱因之一,便是美国上世纪二十年代房地产市场 泡沫的破裂,同样上世纪九十年代出现在我国香港地区及海南省等地,房地产 市场泡沫破裂都对地区经济稳定和民众社会经济生活产生了不可忽视的消极影 响。
在中央提出“去库存”的背景下,从2015年开始,我国一线城市房价不降 反升,深圳、北京、上海等一线城市房价都普遍上涨了 50%以上,房价问题成 为了我国现阶段政府及民众都普遍关注的一个焦点。而全国房价呈上升趋势这一 现象,显然是与国家预计的目标不相一致,为此,国家出台了一系列调控房价政 策,但收效甚微。而随着我国城市化进程的不同加快,尤其是珠三角地区已成为 我国人口的主要流入地。东莞市是我国广东省的重要城市,是珠三角城市群中的 主要组成,由于广州、深圳等周边一线城市的溢出效应,造成近年来东莞市的土 地价格逐渐上涨,特别是从2015年以来,东莞住房价格出现的大幅度上涨,结 合东莞居民实际收入水平,已一定程度超出居民的买房承受能力,如果房价问题 进一步恶化,势必会带来一连串社会问题,危害社会和谐稳定。
本文从实际出发,结合东莞市房地产市场的特点,旨在研究影响东莞市房价 产价格的主要因素,总结经验,对房地产市场投资不均衡、供需失衡等问题进行 研究,并通过对现行房地产调控政策及效果的分析,对房地产调控政策长效及法 治化进行思考,从而帮助政府制定更为有效的政策调控手段,规范市场,从而有 效控制房价,保证房地产行业的健康有序发展,维护社会和谐稳定。
1.1.2选题意义
本文首先对东莞市的地理条件和房地市场空间结构特征等进行了客观介绍, 并对东莞市东莞市房地产的发展概况及调控政策进行了回顾。然后,对目前东莞 市房地产存在的问题进行了论述,内容包括:东莞市房地产市场投资分布不平衡、 房贷新政及其货币手段等直接抑制了房地产市场的需求方和深圳投资者等方面 造成的重大影响。借鉴国内外的研究文献,对东莞市房地产市场存在的问题进行 分类梳理,分析不同的调控因素对东莞市房地产市场产生的影响,评价相关不同 调控因素的影响。最后,针对分析的问题原因,结合东莞市的客观条件、结构性 供给关系和房地产市场预期等因素,从改革房地产市场产业结构、金融机构相应 调整、完善租赁市场及住房贷款机制、制定合理的房地产供应计划等几个方面着 手,从而提岀一套贴合东莞实际,切实可行的东莞市房地产市场管理调控方案, 为未来东莞市房地产市场健康发展提供一定的理论和现实意义:
(1)为有效调控东莞市房地产市场提供一个理论上的凭证。东莞市房地产 市场的发展能否变得健康有序,调控手段发挥十分重要的作用。因此,成熟有效 的调控措施不仅对东莞市房地产市场起到调节作用,更能为维护社会稳定提供坚 实的物质基础。本文主要研究市场调控及政策调控对东莞市房地产市场造成的影 响,结合国内外的文献研究,根据东莞市房地产市场自身的实际情况,以及不同 因素对东莞市房地产市场的影响,梳理出房地产市场存在的问题从中总结经验, 去其糟粕,取其精华,从而提出一套符合东莞实际、切实可行的房地产市场调控 方案,为东莞市房地产市场健康有序发展,维护社会稳定提供理论依据。
(2) 为政府调控政策的制定提供一定的借鉴意义。在我房地市场经济普遍 处于初级阶段的情况下,许多在市场经济下看来不合理的需求因素会造成房地产 市场泡沫的形成,从而危害社会的和谐稳定。本文在对研究东莞市房地产市场近 几年发展趋势的基础上,充分借鉴国内外先进学者的理论方法,针对东莞市房地 产市场的现状和特点,通过对市场调控和政策调控的不同进行对比,提出一套具 有针对性和可操作性的房地产市场调控方案,为东莞政府出谋献策。
(3) 对其他相似城市的房地产市场案例提供参考案例。目前,全国的房地 产市场经济还处于初级发展阶段,虽然我国房地产市场经济情况差别较大,然而, 近年来,房地产市场推动了东莞市的蓬勃发展,形成了自身独有的特点。对东莞 市房地产市场调控的健康模式进行研究,并针对政府施政给出相应建议,不仅能 将为东莞市房地产市场调控的健康模式选择提供理论依据,而该研究成果更能为 类似城市的房地产市场调控提供参考价值,而东莞的房地产经济的健康发展模 式,有利于类似城市房地产市场调控政策在全国范围内推广。
「2国内外文献综述
1.2.1国外研究综述
纵观外国房地产市场,由于其发展时间比中国长,且市场化程度较高,对房 地产市场调控研究已具有一定的积累。国外房地产市场的研究文献主要集中在研 究房地产市场的动态需求及供求两大因素是如何深刻地影响房地产价格的变动 上,能够探究房价的影响因素,从而摸清房地产市场的内在规律。而就我国房地 产市场现阶段而言,我国房地产市场可谓蓬勃发展,,我国研究人员主要根据我 国房地产市场自身特点,借鉴国外研究的文献经验,并结合近年来我国对房地产 市场调控政策所产生的影响,形成具有我国特色的房地产市场的调控研究:
(1)需求方面
我们发现,早期国外学者只是单纯地认为经济水平的提高和城市人口的增长 影响着房地产市场价格的变动。而随着房地产的深入研究发展,收入被消费理论 按时间的梯度被细化为临时以及长期收入,并入了房地产研究内容。通过研究发 现,由于房地产具有消费品和投资产品的双重特征,无论是临时收入,还是长期 收入,都会直接对房价产生相应的影响。由此,我们从中推导出房价必然受到消 费者的看法和投资者的期望两方面影响而波动。
国内研究人员就影响房地产价格的主要因素基本持一致的态度。与金融市场 相比,房地产市场需要较长的时间来进行调整,个人的意愿不会即时反应在房地 产市场上。而金融市场的期望和需求极大地作用并影响房地产产品的价格。为此, 我们可以根据组成房地产市场不同的需求因素,来研究对房地产市场造成的不同 影响。
房价不会随地价的上升而上升,下降而下降,它们的关系是非线性的。只有 当房地产的其他开发成本达到一定的稳定状态并再无下降空间,土地价格才会成 为影响房价的主因,直接导致房价的上涨。现有的房价更多是由于社会对于房地 产产品的需求而推动的。消费者的人均可支配收入、房地产开发商的投资成本、 整个房地产市场的期待值等需求因素才是导致中国房价波动的根本原因。
而政府以土地收入作为政府收入的主要来源,不断有计划地将土地推出市 场,开发商相应地对土地进行投机投资,而这些人为因素也推动了高房价的产生。
(2)供给方面
国外学者热衷于研究作为土地成本的地价是如何作用于房地产价格:地价作 为开发商取得房地产来源的成本之一,必然反映到房价上面但土地与理想中的产 品又有所区别,一方面它不是再生资源,另一方面它不能发生空间位置上的转移, 必然导致房地产市场的不完全性竞争,从而影响房价。
而国内学者研究对土地价格和房地产价格的关系不同理解,大致形成三种观 点。
①地价推动房价。徐炎(2002)分析了北京房价的特定原因,发现土地造价过 高是北京高成本的主要原因。原本已经处于高水位的房价急剧上升会导致地价暴 涨,如果地价下降,就会抑制房价。
②房价推动地价。重点从需求来看,房地产市场上强烈的需求会导致房价上 涨,人们相信这就是房价上涨的原因。朱道林、董玛力(2005)通过“玉米法律悖 论”首次说明了地价和房价的关系,我认为地价的变化并不是原因而是结果。同 时,地价梯度和房价梯度的关系是基于市场需求的经济前提。因此,地价是房价 变化的结果,不是原因。地价难以对房价造成约束,决定房价的主要原因是市场 需求,不是开发房地产的成本。
③相互作用类型。高晓慧(2001)认为,从土地租赁料理论的观点来看,地价 是房价的基础,房价是地价的体现,房价与地价有着千丝万缕的关系。刘琪(2006) 从需求和供给的角度分析了两者的关系。土地价格和房价是根据土地市场和房地 产市场的需求和供应来决定的。一般来说,你不能说房价是为了确定房价而决定 地价的。地价和房价的上升,最终是社会经济发展和住宅用地需求引起的。
(3)金融方面
由于房地产产品具有很大的价值,因此其的开发和销售与金融信贷有着密不 可分的关系。
蔡强(2005)认为,利率波动会能够左右房地产产品的价格。从组成房地产开 发成本来看,利率上涨会导致开发商的开发成本上涨,加重开发商的负担,开发 商为有利可图必然会提高房价;从市场的预期和需求来看,我们都知道房地产产 品价值巨大,因此,人们普遍采取按揭付款的方式来购买房地产产品,为此提高 利率能够降低人们的置房欲望,减少成交量,从而降低房价。因此,利率的变动 对房价的调控有明显的效果。
(4)宏观调控方面
由于我国的房地产市场还处于初级阶段,市场化水平还不够高,为保证房地 产市场的健康发展,适当宏观调控手段必不可少。为此,国内学者在借鉴世界各 地的房地产的规章制度的基础上,更多是结合近年来我国颁布的房地产调控政策 进行研究。
廖俊平(2005)认为,政府应该结合当地实际,制定一套长久有效的调控政策, 短期的政策改动虽然效果立竿见影,但容易造成房地产市场的不稳定。同时,宏 观调控政策应该作为辅助手段,狠抓落实,正确引导房地产市场自身的健康发展。 梁云芳、高铁梅(2006)分析了各地区的房价价格变化趋势并与之进行对比,发现 各地的房地产不能同一而论,房地产政策必须因地制宜。
魏珞昆(2010)分析了 2003年以来全国的房地产调控政策。可以发现,中 国目前的监管政策存在监管机制不健全,缺乏统一调整机制,缺乏长效机制,缺 乏应急等问题。因此,迫切需要制定统一政策,加强管理,加大政策执行力度, 落实问责机制,让有效地政策落实到位。
1.2.2文献评述
国外学者对于房地产市场调控手段研究起步比较早,研究成果也有较强的参 考价值。而我国众多学者在近年来也对中国房地产市场存在的问题及其调控手段 提出了自己的观点,这些研究对提出东莞市房地产市场合理的调控方案具有很强 的指导性意义,是东莞市房地产市场调控的重要理论依据,具有不可或缺的理论 价值和应用价值。由于东莞房地产市场还处于房地产市场经济的初级阶段,市场 经济调节能力尚不明显。因此,适当的政策指导能够对东莞市房地产市场的发展 起到良好的效果。首付比例以及商业贷款的限制是地方政府现阶段调控房地产市 场的重要手段,直接影响购房者、开发商以及政府三大主体之间的利益关系,如 何分析各主体的利益立场,平衡三者的利益关系,对于推动房地产市场的健康有 序发展起度关键的作用。近年来,房地产市场高速发展,房地产市场调控管理体 系的构建却有所滞后。而我国作为土地大国,房地产市场带有明显地区性特点, 势必能够为全球房地产市场调控研究提供数量繁多的实例借鉴,目前,我国的许 多学者及政府也积极投身房地产市场调控的研究当中,希望能够构建出符合我国 实情,市场调控和政策调控相促进的房地产市场调控体系。这对于尚处于市场经 济初级阶段的国家来说,是一项挑战,顺利完成这项挑战,不仅能够促进我国房 地产市场经济的健康发展,更能够促进社会和谐,维护社会稳定。
2.东莞市及其房地产市场的现状
2. 1东莞市概况
东莞市地处广东省中南部,珠江口东岸,是珠江三角洲地区重要城市之一。 四周共与广州、深圳和惠州的3个地级行政区接壤,南边隔海与香港特别行政区 相对。且东莞是广州、深圳两个一线城市的必经之路,地理位置特殊。
在地形上,东莞市位于罗浮山山脉的延伸处、断凹盆地之中。地势特点是东 南部以丘陵台地为主,地势高;西北部以冲积平原为主,地势低。东南部多山, 尤以东部为最,山体庞大,分割强烈;东北部接近东江河滨,陆地和河谷平原分 布其中,是易于积水的埔田区;西北部是由东江支流冲积而成的三角洲平原地带, 为水网纵横的围田区;西南部濒临珠江口,是江河冲积平原地带,是地势平坦而 低陷的沙咸田地区。东莞东部地势起伏,道路坡度较大;中西部有东江、石马河、 寒溪水等河流,其中,石龙镇、石碣镇、高境镇、中堂镇、麻涌镇等地河流密集, 桥梁纵横,是典型的水乡区域。东莞地处东江和珠江出海交汇处,有海岸线 115. 94公里(含内航道),主航道53公里,虎门镇、沙田镇处建有深水港—— 虎门港。
2017年,东莞市国内生产总值(GDP)约为758亿,同比增长8.1%。工业增加 额约为23亿,同比减少0.3%。第二产业增加额达3593亿,同比增长了 9. 2%。 第三产业增长率达到3964. 65亿元,同比增加了 7.2%。第三产业所占比例为 0.3:47.4:52. 3o第三产业运输、仓库、邮政增加2. 2%,批发零售增加4. 8%,住 宿、饮食业增加1.8%,金融服务业增加3. 9%,房地产业增加2. 0%,其他服务行 业增加12. 4%o人均国内生产总值(gdp)为91329元,增长7.5%。现代工业中规 模以上的先进制造业的增加率为1675. 49亿元,比去年增加了 13.7%。高科技制 造业增加额为1292. 23亿元,增加了 15.0%。现代服务业增长243. 32亿元,增 长8. 6%o生产性服务业增加额为204. 14亿元,增长了 7. 7%o私营经济增长3739 亿4800万元人民币,同比增长9. 0%0 2017年中国100强城市排名第24位。此 外,东莞曾多次登上中国最富有城市的榜首,东莞自2012年以来一直保持首位, 其中列入排名的指标不是城市的规模和经济总量,而是人均GDP、国民生活水平、 幸福指数等。
3.东莞市房地产市场调控政策
3.1近十年的东莞市房地产市场调控政策汇总及市场小结
房地产楼市政策作为政府调控的主要手段,是指导楼市走向的重要风向标。 在这2008-2018年间,东莞市配合国家房地产市场调控政策及地方相应岀台的房 地产市场调控政策曾经让东莞楼市重新焕发活力,也试过将东莞楼市推上风口浪 尖。在国家提倡科学、健康、有序地发展房地产市场经济前提下,东莞市政府正 试图采取更加合理的调控政策来调控东莞市房地产市场,指导东莞市房地产市场 向正确的方向发展。现在,让我们一起回顾东莞市房地产市场十年的调控政策及 相应的市场总结。
4.评价东莞市房地产市场调控政策及其存在问题
4. 1东莞市房地产市场调控政策的亮点及其分析
(1)科学统筹分区,制定差异化土地供应计划
为改变传统政府应对市场环境变化被动应对的固有模式,东莞市主动求变, 根据地方区域特性并结合政策扶持等多方面因素,将东莞市划分为六大片区分别 为,城区片区、松山湖片区、滨海片区、水乡新城片区、东部产业园片区和东南 临深片区,科学化制定各大片区的工作方案并连同周边片区应成合力,其中集 中资源发展松山湖片区,力争将其成为其他片区值得借鉴的成功案例。东莞市园 区统筹片区联动的提早谋划,构建加快优势片区率先发展联合带动周边区域发展 的总方针下,能够为制定差异化东莞市房地产市场供应计划提供科学依据,能够 较好地抑制房价的过快飙升,预防开发商投机行为,为以后房地产市场调控政策 的有效实施提供更好的环境。
(2)盘活存量土地,推进“三旧”改造
作为广东特色政策“三旧”改造,主要是对旧厂房、九村镇、旧城镇进行改 造。而三旧改造是东莞近年来的重要发展方向之一,本着振兴乡村、更新城市规 划的宗旨,在调控房地产市场、盘活土地方面也获得了不少实质性进展。
作为全国首个成立城市更新局的地级市,东莞市预计有46万-66万亩具有 土地具有城市更新开发价值,并计划2020年将25万亩纳入“三旧”改造标图建 库范围。而随着城市更新被提升为全市战略性工程,城市更新将成为国有建设土 地供应计划的主力军,而其巨大的市场潜力,将为资金的巨大流入提供了畅通渠 道。而在“三旧”改造过程中,增加片区道路、公园和绿地等公建配套,能够从 根本上提升周边居民的生活品质,解决周边环境、治安问题,让集体、群众及周 边学校师生得到实惠。
除了旧村环境得到质的提升,被改造主体收益也将大大提高,被改造主体除 了得到拆迁补偿款外,还得到了土地出让金返还款给一定的物业补偿,不仅偿还 了借款,还通过理财得到了较大的收益,从中大大增加了被改造主体的参与热情。
如今东莞,“城市更新”日益成为挖掘城市存量土地的路径之一。在旧城不 断更新的同时,从根本上提升周边居民的生活品质,解决周边环境、治安问题, 让集体、群众及周边学校师生得到实惠。作为一种将城市中经济效益低下的区域 地块转变成符合现代土地经济效益的改建活动,“城市更新”在往后的国有土地 供应以及盘活存量土地作出不可或缺的贡献。
(3)加快产业结构转型,着力“重大项目”
从东莞市近十年的发展来看,房地产的增长率远远比东莞市国民生产总值的 增长要高,若房地产市场的快速增长离开了实体经济支持,无疑会产生严重的房 地产泡沫,危害东莞市的经济健康发展,阻碍产业结构转型升级的脚步。2015 年东莞市发布了《东莞市重大项目管理办法》的通知,公布了引进重大项目的相 关流程。在这几年间,一系列符合产业政策和规划,有利于稳增长,惠民生的重 点项目,为加快东莞市产业结构转型升级起到至关重要的作用。2019年,东莞 市府办印发《2019年全市投资计划工作意见的通知》提出全年投资增长10%的预 期目标,各有关部门、各镇街(园区)要紧盯目标,压实责任,创新机制,全力 加快投资项目落地建设,力争全面完成投资增长预期目标,为建设“湾区都市、 品质东莞”作出贡献。
《通知》提出,要着力工业投资,全年力争完成665亿元,增长9%以上。 实施新一轮技术改造,推动高质量倍增。加大倍增企业投资项目用地、规划保障 力度,重点推动103宗倍增企业工业投资项目建设,带动镇街试点企业发展。推 进220个工业重大项目建设,力争完成投资340亿元。开展“解难题、促开工” 重大项目建设攻坚行动,推动新能源电池等79个重大工业项目开工,加快华为 南方工厂、立沙岛丙烷脱氢等102个项目建设。
另外,要着力抓服务业投资,全年力争完成1321亿元,增长10%以上。推 进39个服务业重大项目建设,力争完成投资80亿元。推动松山湖材料实验室、 紫光芯云产业城、正中创新综合体等7个重大服务业项目开工,加快松山湖华为 终端、凤岗天安数码城等27个项目建设。促进房地产开发投资回暖,力争完成 890亿元,增长10%。促进房地产企业转变经营模式,对纳入重大项目的房地产 开发项目委派专人进行跟踪,及时汇报,保证房地产项目开发进度的时效性,联 动基础设施投资,加强和改善房地产市场调控。
4. 2东莞市房地产市场调控政策的不足及其分析
回顾东莞市这十年来的房地产调控政策以及房地产市场相应作出的反应,我
们可以看出:
(1)房地产调控政策并未落实到位
从2008年到2017年,东莞市的房价始终保持一定程度的增幅。据相关数据 显示,2008年东莞市房屋均价为6006元/平方米,2009年为6元/平方米,2009 年为424元/平方米,2007年为7750元/平方米,……2017年为16527元/平方 米。在周边广深两地一线城市房价的带动下,东莞房价也一直在大幅上升,虽然在 从2016年起出台一系列房地产调控政策算是给楼市沉重打击,紧接着深圳投资 者的资本撤出和本地购房者持币观望气氛浓重,即使房地产调控政策的进一步收 紧,成交量有所下跌,但整体均价仍旧稳步上升。(具体参见图4.1)

东莞与国家共同推出了一系列限购措施,但回想起来,东莞的房地产价格在 过去的十年里仍然在快速上涨,房地产价格并未得到有效控制。这是因为政府过 度依赖土地出让金,使得政府对待调控房地产市场的态度暧昧。众所周知,东莞 正处于产业结构升级的关键时期,土地出让金及税费作为财政收入重要组成部 分,迫使东莞以房地产开发来引导实体经济发展,从而联动多个相关产业,缓解 产业结构升级压力,快速实现GDP的增加,而这也相应削弱了政府调控房地产市 场的决心和力度,造成房地产调控政策并未落实到位,因此虽然房产的增速有所 下降,但房价仍在上涨,充分说明房价没有得到有效控制。
5东莞市房地产市场调控相关政策完善
对于正在进行产业结构转型和城市升级的东莞来说,政府财政收入以及gdp 大幅增长很大程度是依赖于房价的飞速上涨,这对以后东莞如何吸引人才以及今 后的发展都是至关重要的。健康的的房地产市场,合理的产品供应结构和房价合 理,这无不需要政府调控政策的正确引导。
5. 1优化差异化调控管理,健全房地产调控政策
东莞市应该继续贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”的国家总方针,在 制定房地产调控的不再立足于调控房价这单一目标,应将深入了解房地产市场的 内部规律,将调控的核心更多放在影响房价的供需关系身上,而政府作为土地的 供应大户,如何制定科学的土地供应计划(供给端),是政府土地调控市场的重 中之重。如果只是通过限购或者是限贷来抑制房价的话,短期确实能够发挥立竿 见影的效果,然而需求并未得到满足,长久而言调控的效果微乎其微。
在东莞市已经提前谋划划分好六大片区并结合“三旧”改造及重大项目的具 有地方特色政策的大环境下,东莞市政府在制定房地产市场调控政策应该更加注 重差异化调控,对于优先发展的区域落实人地挂钩政策,充分调研人口流入对刚 需关系造成的影响,土地供应计划可以根据区域化人口流动情况科学分配建设用 地指标。在兼顾公平的原则下,适当加大优先发展区域所涉及到的镇街的住房供 给,从而加快这些镇街周边地区的建设,为中心区域镇街住房供给形成有效补充, 真正建立科学统一合理的房地产市场。
同时,东莞市应当将保障性住房作为满足人口住房刚需的另一种方式,对其 实行一定的政策和资金倾斜,同时考虑到优先发展的区域居住人群的流动性及便 利性,加大保障性住房、廉租房和公租房的总供给量,以保障其区域内有足够量 的保障性住房,差异化满足那些为高新技术产业服务的技术人才及为城市提供公 共服务的基层低收入人士等不同人群住房需求,构建以租为主的保障性房体系来 对土地供应体系作为补充,维护社会和谐稳定,促进东莞市市场经济的健康发展。
结束语
本文遵循科学研究的一般逻辑,对东莞市房地产市场调控问题展开讨论。本 文首先分析了东莞市东莞市房地产市场调控的背景,明确房地产市场发展是国民 经济发展的重要部分,健康有序的房地产市场是维护社会和谐的物质保障。并对 与房地产市场调控有关的研究文献资料进行归纳总结,对已有的研究成果进行分 类阐述,总结出合理有效的调控手段,指导东莞市房地产市场健康发展,是东莞 市房地产市场发展的重要影响因素。还对房地产市场的影响因素等相关的概念、 内涵、特点及分类等进行介绍和概括,包括均衡理论、非均衡理论以及房地产市 场宏观调控的理论基础等。